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僕が昔住んでいたラチャダー・ソイ3のコンドミニアムを見学してきました。

ラチャダーは、僕は随分と長くお世話になったエリアです。

バンコクで初めて借りたコンドミニアムはラチャダー・ソイ5のアマンタラチャダーでしたし、その数年後、同じくラチャダー・ソイ3のシタラプレイスにも1年以上賃貸で住んだことがありますから。

そのラチャダーにセントラル・ラマ9がオープンしたのは、僕が退去した後のことです。なので僕がラチャダー時代に通っていたのはエスプラネードです。

これから紹介するのは、そのセントラル・ラマ9から徒歩圏内にあるコンドミニアムです。

マエストロ03 ラチャダー ラマ9の物件概要

場所はラチャダー・ソイ3を入って200メートルくらい。中国大使館があるソイです。

Maestro 03はここ

 

マエストロ03は、フォーチュンタウンやセントラル・ラマ9から充分に歩いて行ける8階建ての低層コンドミニアムです。

Major Developmentの新物件で、全320ユニット。

完成は2018年4月。僕が訪問したときはまだ工事中でしたが、今頃はすでに引き渡しが住んで人も住み始めているはずです。

物件の受付部分にショールームがあり、電話でアポを取って見に行って来ました。

僕が訪問した時はショールームに1時間ほどゆっくり滞在しましたが、他に来訪者はいませんでした。

3棟の建物から成り、部屋のタイプは1ベッド(29~41平米)、2ベッド(50~74平米)の2種類とのことでした。

ショールームは29平米の1ベッドと67平米の2ベッドの2つでした。

僕はどちらも見させてもらいましたが、29ベッドの1ベッドはやっぱり窮屈ですね。スタジオでも狭いくらいなのに、無理にベッドルームとリビングを分けているので、圧迫感を感じます。シャワールームも壁に肘が当たりそうなくらい狭かったです。近年バンコクで建てられるコンドミニアムの1ベッドは30平米以下のものが非常に多いです。

最近の物件は狭くて余裕のない部屋を作る傾向がありますが、マエストロまさにその典型でした。

一方で、もう一つの67平米の2ベッドはと言うと、こちらはまあまあ良かったです。

バスタブはありませんが、2つの寝室にそれぞれシャワーとトイレがあり、真ん中にリビング、リビングの窓にバルコニーという構造でした。

写真NGとは書いてありましたが、担当者に確認したら撮ってもOKとのことでした。

ベッドやソファー、テーブル、エアコン3つは料金に込みですが、シャワーの給湯器、照明、洗濯機、冷蔵庫、テレビは含まれないそうです。2009年頃にコンドミニアム巡りをしていたころは、すぐに賃貸に出せるように全ての家具が込みで売られている新築が多かったのですが、ここ最近はそうではなくなったようです。

マエストロ03 ラチャダー ラマ9の価格

さて、肝心な料金はどのくらいでしょうか?

29平米の1ベッドは窮屈すぎて無理だなと思ったので、僕がもらった見積もりは、67平米の4階の2ベッドルームです。

2ベッドは残り2室で、以下の見積もりはその片方の部屋です。

マエストロ(67平米の4階2ベッドルーム)
額面の料金は、67平米2ベッドで、890万バーツでした。
最近ではラマ9でもこんなにするんですね。やっぱりここ数年でどんどん値段が上がっている気がします。

 

ただしこのMaestroという物件、プリセールと同時に売り切れになるような超人気物件ではなく、完成5か月前の時点で売れ残りはまだ何割かはあるようでした。

2ベッドは希少価値があるので残り2室ですが、1ベッドが特に売れなくて困っているのが感じられました。

 

僕個人としても2ベッドの方が気に入ったし、仮に一人で住むならこの2ベッドがちょうど良いサイズだなと思っています。

 

まあ、結婚して子供が一人できて3人家族になってもまだ何とかなるサイズですね。

それと、動物は飼ってもOKだそうです。猫を飼いたいなーと冗談で言ってみたら、

「可能ですよ。15キロの動物まではOKです」

 

とのことでした。

後日日本人の方から聞いたですが、デベロッパーのMajor Developmentはオーナーが動物好きだとのことです。それゆえに動物を飼ってもOK的な感じでしょうか?タイなら充分にありそうです。

ちなみに、見積もり表には上記の890万バーツから10万バーツが引かれていて、880万バーツとなっていましたが、まあこれは販売戦略の一つなので元々880万バーツと考えるべきです。

「いつまでに購入の決断が出来そうですか?」

 

と尋ねられたので、

「1週間くらいかな」

 

と適当に答えておきました。そして、

 

「早く決定すればもっと安くしてくれますか?」

 

と聞いてみたところ、上記の値段からさらに20万バーツ値引きして、860万バーツで販売可能とのことでした。

860万バーツで67平米なので、平米単価は128,358バーツということになりますね。

ラチャダーで平米単価が10万バーツを超える時代が既に到来していたわけですね。

ちなみに、現在のバーツのレートは3.5円くらいなので、860万バーツだと、ちょうど3000万円になります。

ほんと、ラマ9世とは言え、東京とそんなに値段が変わらなくなってきましたね。

購入客の客層を聞いてみたところ、スイスなど欧米の人が多いそうです。

中国大使館のすぐ近くなので、大陸系が多いのかと思っていましたが、そうでもないようです。(事実は分かりませんが)

ホイクワン周辺はもう既にチャイナタウン化していますので、ラチャダーは中韓の人が多く住むエリアと考えておいた方がよいと思います。

皆さんはこのMaestroのことをどう思いますか?

 

まとめ

ラチャダーと言う場所もそうですが、バスタブが無しなので日本人はあまり関心を示さないかもしれませんね。

まあ、バスタブは自分で設置することも出来るそうですが、その場合は余計に費用が掛かりそうです。

もしこの67平米の2ベッドを賃貸に出したとしたら、最低でも5万バーツ以上の家賃は取らないと割に合いませんよね。(このエリアではまず取れません)

そうなると、もうタイ人でこの値段で借りてくれる人はまずいないでしょうから、必然的に欧米人がターゲットになりますね。

バスタブやロケーションの都合上、日本人は対象から外れそうですし。

僕は欧米人に部屋は貸したくないので、仮に買うなら、まあ自分で住むかな。

マエストロ ラチャダー03 総評

ラチャダーのコンドミニアムに3000万円も払うのはありえないので、万が一、この物件を買うとしても、平米単価が10万バーツを割り込んだ上で、1バーツが2.8円くらいの円高にならないと、とてもその気にはなれないというのが僕の意見です。

67平米で平米単価が10万バーツ、バーツのレートが2.8円だった場合の総額は、1876万円ですので、そのくらいならまあ検討してもよいレベルですね。

ラマ9世は僕が昔1年以上住んでいた場所で土地勘があるし、セントラルや地下鉄まで徒歩圏内、僕が通っているエンポリへのアクセスも簡単です。

でも最近のラチャダーはチャイナタウン状態になってしまったし、地下鉄が近年非常に混雑していますので、買う人はかなり慎重に考えて方がいいと思います。

Macha

 

 

 

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